Investisseurs immobiliers, quel est le meilleur moyen de détenir vos actifs?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier de façon récurrente et avec un objectif de pérennité, il est préférable d’envisager de détenir ses biens à travers une société par actions ou fiducie plutôt que détenir les biens à titre personnel. Pourquoi? Détenir les biens à titre personnel peut rapidement devenir un cauchemar lors de votre décès et vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux intéressants de votre vivant.


DÉTENTION D’ACTIFS IMMOBILIERS À TITRE PERSONNEL OU PAR L’ENTREMISE D’UNE SOCIÉTÉ DE PERSONNES

Caractéristiques :

  1. Le revenu ou la perte est imposé selon le taux marginal du particulier.
  2. Les droits de mutation s’appliquent à l’acquisition de l’immeuble;
  3. La fin d’année est le 31 décembre de chaque année.

Avantages :

  • Simplicité;
  • Un niveau d’imposition progressif;
  • Accès direct au cash flow ;
  • Possibilité de se refinancer sans deux niveaux d’imposition (mise à part de l’argent possible);
  • Flexibilité (migration vers d’autres formes de détention possible)

Désavantages:

Détenir ses actifs à titre personnel ou de façon indirecte par l’entremise d’une société de personnes entraîne les mêmes avantages et désavantages puisque ces deux moyens de détention répondent aux mêmes règles, une société de personnes est une entité transparente aux yeux des autorités fiscales. Cela signifie que la société de personnes ne paie pas d’impôt, car tous ses revenus et pertes sont attribués aux associés de la société.

Malgré le fait qu’une société de personne ne soit pas un contribuable, le revenu de la société doit être calculé comme si elle était une personne et par la suite, c’est le revenu net qui sera attribué aux associés en fonction de leur part dans la société. Ceci permet donc un accès beaucoup plus facile et plus rapide aux profits réalisés par la société.

Par conséquent, bien que le particulier profite des taux progressifs d’imposition, ce qui est un avantage en soi, le fait que le revenu gagné par la société de personnes lui soit attribué augmente son revenu et donc inévitablement l’impôt payable sur son revenu. Le revenu tiré d’un immeuble peut toutefois être réduit par les dépenses déductibles permettant de générer un revenu tel les frais d’entretien/d’amélioration du bien et la déduction pour amortissement qui vise à étaler une dépense en capital sur plusieurs années afin de déduire un montant correspond parfaitement à la perte de valeur réelle de l’immeuble.

L’envers de la médaille

En détenant un ou des immeubles directement ou par une société de personnes, vous vous exposez à une responsabilité illimitée à l’égard de vos propres créanciers, mais également des créanciers de la société de personnes pour les dettes contractées dans le cadre de l’exploitation de la société. Tout le contraire d’une société par actions qui a ses propres dettes sans égard au propriétaire de l’entreprise.

De plus, en détenant les immeubles personnellement, au décès du propriétaire le gouvernement prend pour acquis que vous avez vendu votre patrimoine immobilier ce qui crée un gain en capital qui peut coûter très cher à votre succession, voire dilapider le patrimoine. On discute des conséquences fiscales au décès dans un article spécialement sur le sujet.

Ce qui est aussi alarmant c’est que les associés seront tenus personnellement responsables des dettes de la société dans la mesure où les biens possédés par la société de personnes ne sont pas suffisants pour payer les créanciers.

À titre informatif, les frais de création d’une société de personne varient en fonction du type de société choisi. La société est créée par la conclusion du contrat entre les personnes qui désirent s’associer.

Si les personnes désirant s’associer veulent mettre en place une société en nom collectif ou une société en commandite, une déclaration d’immatriculation peut être produite auprès du Registraire des Entreprises du Québec. À défaut de produire une telle déclaration, la société sera réputée être une société en participation. Une fois ces deux étapes accomplies, la société est opérationnelle et les seuls autres coûts à débourser seront ceux reliés à l’exploitation de la société.

En plus des coûts faibles, la gestion de la société est peu complexe et les parties ont la liberté de prévoir les règles de gestion dans leur contrat de la société. Plus le contrat est détaillé, moins il y aura de problèmes de gestion.


DÉTENTION D’ACTIFS IMMOBILIERS PAR L’ENTREMISE D’UNE SOCIÉTÉ PAR ACTIONS

Caractéristiques :

  • Création d’une entité distincte de ses actionnaires
  • Patrimoine distinct

Avantages :

  • Simple;
  • La participation dans la société est transférable;
  • Possibilité de reporter le paiement d’une partie de l’impôt payable;
  • Possibilité de planifier de façon optimale la rémunération d’un investisseur;
  • Possibilité de réclamer la déduction pour petite entreprise;
  • La disposition présumée en cas de décès génère du gain en capital au lieu de la récupération d’amortissement
  • Pas de droits de mutation lors de l’acquisition des actions et plusieurs exonérations dans la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières
  • Possibilité d’effectuer un roulement des actifs;
  • Possibilité de réclamer l’exemption de gain de capital à la vente d’actions si la société est une société exploitant une petite entreprise

Désavantages :

  • Les pertes ne peuvent pas être attribuées aux actionnaires;
  • Accès plus limité au cash flow ;
  • Pas de possibilité de roulement pour le transfert d’un terrain détenu pour la revente
  • Assujettissement aux règles de capitalisation restreinte lorsqu’il y a présence d’un investisseur non résident important qui, à la fois, détient des actions et un prêt dans la société canadienne;
  • Problème de calcul de l’avantage à un actionnaire.

Contrairement à la société de personnes, la société par actions («SPA») est une personne morale, elle est donc une personne distincte de ses propriétaires avec son propre patrimoine distinct.

La détention d’immeubles par l’entreprise d’une SPA s’avère avantageuse pour exploiter une entreprise, par exemple si vous faites des « flips ». Lorsque le seul objectif est la détention d’immeubles pour les revenus de location, ce n’est pas un avantage car les revenus sont imposés immédiatement au taux d’imposition combiné (fédéral + provincial) le plus élevé. Le gouvernement tente de décourager l’utilisation de la SPA pour gagner ce type de revenu parce qu’il y a eu de nombreux abus dans le passé.  Par contre, le gouvernement accorde un traitement fiscal plus avantageux aux SPA qui exploite activement une entreprise.

REVENU D’ENTREPRISE VS REVENU DE BIEN

Le revenu d’entreprise est différent du revenu de bien puisqu’il exige que des gestes soient posés afin de générer des revenus contrairement au revenu de bien où la simple détention d’un immeuble à revenu permet au propriétaire de récupérer les loyers à chaque premier du mois. Le revenu est passif et ne requiert pas de gestes concrets.

Mis à part le traitement fiscal qui est accordé aux sociétés par actions qui exploitent une entreprise, le gouvernement permet à un particulier qui exploite déjà une entreprise, et qui décide de mettre en place une SPA pour exploiter cette entreprise, de rouler les biens nécessaires à l’exploitation de l’entreprise sans impact fiscal en faveur de la SPA. Ceci est applicable aussi dans le cas où le particulier détient déjà plusieurs actifs immobiliers à titre personnel et aimerait les transférer dans une SPA nouvellement créée.

Bien évidemment, certaines restrictions sont applicables au roulement et certaines conditions doivent être respectées afin qu’il n’y ait réellement aucune conséquence fiscale suite à ce roulement.


DÉTENTION D’ACTIFS IMMOBILIERS À TRAVERS UNE FIDUCIE

Caractéristiques

  • Patrimoine autonome et distinct comme une société par actions;
  • Biens sous le contrôle des fiduciaires au bénéfice de bénéficiaires;
  • Très grande flexibilité si fiducie discrétionnaire (voir notre article sur la fiducie);
  • Facilité de la transmission à une génération future;
  • Responsabilité limitée;
  • Mise en place plus coûteuse que la société par actions;
  • Au niveau de l’impôt, une fiducie est un contribuable réputé être un particulier;
  • Le calcul du revenu net se fait d’abord au niveau du calcul de la fiducie;
  • La résidence d’une fiducie est déterminée par la résidence des fiduciaires, mais également par l’endroit d’où le contrôle est effectué
  • Une fiducie entre vifs est imposée au taux d’imposition du particulier le plus élevé

Avantages :

  • Possibilité d’effectuer un roulement d’une fiducie à ses bénéficiaires, mais il n’est pas possible de profiter d’un roulement fiscal lors d’un transfert de biens à une fiducie;
  • En cas du décès d’un bénéficiaire, il est possible de reporter l’impôt;
  • Lors d’un décès il est possible de convertir de la récupération d’amortissement en gain en capital;

Désavantages :

  • La perte réalisée par une fiducie ne peut être attribuée à ses bénéficiaires;
  • Application de la règle des 21 ans;
  • Impôt minimum applicable;
  • La fin s’année doit être obligatoirement le 31 décembre;

La fiducie est une entité hybride. Tout comme la société par actions, la fiducie a un patrimoine autonome et distinct de celui des ses bénéficiaires, mais elle est considérée comme un particulier au point de vue fiscal.

La fiducie peut s’apparenter à la société par actions étant donné qu’elle est une personne distincte de ses bénéficiaires tout comme la SPA avec ses actionnaires ce qui fait en sorte que seule la SPA ou la fiducie sont responsables de leurs pertes.

Aussi, ce qui est intéressant avec la fiducie est le fait que le créateur de la fiducie (« le constituant ») peut décider de l’utilisation des biens transférés à la fiducie, ici les immeubles, et la manière dont sera distribué les revenus tirés de ces immeubles et par la suite, la distribution des immeubles à titre de capital. Si la fiducie est discrétionnaire, cette flexibilité dans l’administration et dans la distribution des surplus est encore plus grande.

Contrairement aux deux modes de détention mentionnés plus haut, la fiducie est assujettie au plus haut taux d’imposition combiné sur tous ses revenus et ce, peu importe le type de revenu gagné. Les avantages de la fiducie ne sont donc certainement pas reliés aux impôts, mais plutôt sur ce qu’elle permet de faire. La fiducie permet une planification successorale efficace ou de transfert des immeubles aux héritiers ou à la génération suivante lorsqu’ils seront prêts à les recevoir.

Hésitez-vous quant au meilleur mode de détention de vos actifs? Contactez-nous pour une consultation stratégique au cours de laquelle nous pourrons déterminer ce qui vous conviendrait le mieux.

37 replies
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